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Vente et vices cachés

Toiture qui s'effondre, humidité dévastatrice, termites dévorants, nappe souterraine sous un terrain à bâtir, servitudes d'alignement imprévues ... telles sont entre autres, les surprises qui effraient plus d'un acquéreur se lançant dans l'achat d'un bien immobilier.

Pourtant l'article 1641 du Code Civil énonce : "le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

C'est du caractère caché que vient la garantie. Ainsi, elle s'oppose au vice apparent qui est défini comme le défaut visible par le vendeur lui-même, à l'issue d'un examen attentif et sérieux.

La Cour de Cassation, arrêt du 3 mai 1989, a clairement établi que le fait de ne pas se faire assister d'un professionnel lors de l'achat d'un bien immobilier pour en vérifier l'état, ne constitue pas une négligence exonérant le vendeur de sa responsabilité. Cependant, il faudra démontrer que le vice est antérieur à la vente.

* Les articles 1641 et suivants, ne sont pas d'ordre public et on leur oppose de plus en plus souvent une clause de non garantie, figurant clairement dans les actes. Elle suspend la responsabilité du vendeur.

Il est à noter que cette clause est inopérante dans deux cas :

  • lorsque le vendeur est un professionnel,

  • lorsque le vice est volontairement caché.

* Le plaignant peut entamer une action en vue de restituer le bien : c'est l'action rédhibitoire ou dans le but d'être dédommagé : action estimatoire dans tous les cas, le recours devra être fait dans de brefs délais, selon les usages locaux ou selon le délai contractuellement prévu.

* En pratique, il faut noter que ces actions sont relativement difficiles à mettre en oeuvre (problèmes de preuve, d'établissement du dommage...)

L'assistance d'un professionnel avant l'achat du bien est une garantie non négligeable, qui peut éviter une procédure qui risquerait d'être longue et coûteuse.

Le particulier constructeur ou entrepreneur occasionnel

Le particulier maître d’ouvrage qui envisage la construction d’une maison ou la réalisation de travaux de bâtiment a habituellement recours, soit au : contrat de construction de maison individuelle, soit au contrat d’entreprise selon qu’il y a dévolution d’un marché unique ou co-traitance, avec ou sans recours à un architecte (contrat de maîtrise d’œuvre).

Outre ces formules traditionnelles, certains envisagent de faire appel aux services d’une personne qu’elles rémunèrent, il y a alors formation d’un contrat de travail. Ce particulier constructeur devra :       

  1. respecter les obligations d’un employeur,

  2. assumer les responsabilités d’un constructeur.

LES OBLIGATIONS D’UN EMPLOYEUR

Comme le contrat d’entreprise, le contrat de travail a pour objet, l’exécution moyennant rémunération d’un travail déterminé. Seul critère de distinction mais il est essentiel : dans le contrat d’entreprise, il n’existe pas de lien de subordination entre les parties.

En droit, le marché avec le constructeur ou l’entrepreneur se définit comme un louage d’ouvrage. L’entrepreneur, homme de l’art indépendant, exécute alors à ses frais et risques, les travaux qui lui sont confiés. L’entrepreneur n’est pas le préposé du maître de l’ouvrage.

Dans le contrat de travail en revanche, le salarié ne fait qu’obéir à son employeur qui assume seul les risques du travail accompli.

L’existence d’un lien de subordination détermine l’application d’une législation protectrice des salariés et ouvriers, en matière sociale et en droit du travail.

Une loi du 11 mars 1997 relative au renforcement de la lutte contre le travail illégal, a ajouté de nouvelles dispositions au Code du Travail. Ainsi, aux termes de l’article L. 120-3 du Code du Travail  : « celui qui a recours aux services d’une personne …dans des conditions qui permettent d’établir l’existence d’un contrat de travail, est tenu au paiement des cotisations et contributions dues aux organismes chargés d’un régime de protection sociale ainsi qu’aux caisses de congés payés ».

Dans ce cadre, le maître d’ouvrage doit donc être en mesure de justifier de son affiliation et de la régularité du versement des cotisations aux organismes sociaux  (URSSAF, caisses de congés payés, caisses de retraite…). Il bénéficiera ainsi d’une couverture sociale en cas d’accident du salarié sur le chantier.

Attention : dans le cadre de la lutte contre le travail au noir, l’article précité rend exigible le paiement des cotisations de sécurité sociale en cas de requalification d’une relation de travail indépendante en contrat de travail. En cas d’accident de chantier, la sécurité sociale qui aura couvert les dépenses de soins, peut engager un recours à l’encontre du particulier constructeur pour en obtenir le remboursement.

LES RESPONSABILITES D’UN ENTREPRENEUR

Responsabilité du fait d’autrui

Sur le plan légal, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre (art 1384 c. civ.). En cas de faute d’un préposé génératrice d’un dommage, la responsabilité de la personne qui l’emploie est engagée même en l’absence de toute faute de sa part (voir encadré).

Comme pour un chef d’entreprise, devra être souscrite la garantie des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile du commettant. Ce type d’assurance s’applique à tous les préposés salariés, aides bénévoles ou autres.

Garde du chantier

Alors que dans le contrat d’entreprise, le propriétaire a transféré la garde du terrain et du chantier à l’entrepreneur, le propriétaire de la chose ne peut en revanche, s’exonérer de sa responsabilité encourue en cas de dommage dès lors qu’il est considéré comme commettant. Est considéré comme tel, celui qui a la possibilité de donner des ordres ou  des instructions à un préposé, sur la manière d’exécuter ses tâches.

Une police d’assurance devra être souscrite, pour garantir les responsabilités à l’égard des tiers pour les dommages causés par les travaux, le matériel ou les préposés.

Responsabilité décennale

Le maître de l’ouvrage qui exécute des travaux par lui-même ou par un préposé, n’est pas dispensé de l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage.

Il s’agit d’une assurance garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs dans les dix ans suivant la réception.

EN CONCLUSION

Cette formule qui consiste à faire appel aux services d’une personne moyennant le versement d’un salaire légalement déclaré, est à déconseiller.

En effet, la recherche légitime de la réalisation d’une économie risque de s’avérer illusoire, au regard des nombreuses cotisations sociales et primes d’assurances à verser.

D’autre part, contrairement à un artisan qui doit justifier de certificat de qualification auprès des organismes professionnels du bâtiment (QUALIBAT), il n’est pas possible de s’assurer que la personne possède les qualifications requises pour réaliser les tâches qui lui sont confiées.

Enfin, en cas de malfaçon, le particulier ne pourra pas exercer de recours contre son « salarié », puisque dans le cadre du contrat de travail, il assume en tant qu’employeur, la responsabilité de toutes les fautes commises par ce dernier.

A notre avis, lorsque vous avez recours aux services d’un artisan, vous devez donc veiller à ce que l’artisan avec lequel vous traitez, soit bien immatriculé au répertoire des métiers et assuré en tant qu’entrepreneur.

LA CONVENTION D’ASSISTANCE BÉNÉVOLE

De nombreuses affaires traitées par les tribunaux illustrent des cas, dans lesquels la responsabilité de propriétaires a été retenue à la suite d’accidents survenus à l’occasion de travaux qu’ils effectuent avec l’aide de proches venus leur donner "un coup de main" : chute d’un arbre lors de son élagage, chute d’échelle ou de toit, accident causé en manipulant des outils mis à sa disposition etc…..

 Or, en droit, la convention d’assistance bénévole qui lie le bénéficiaire d’un service à celui qui lui vient en aide, emporte nécessairement pour l’assisté, c’est-? -dire le propriétaire, l’obligation de réparer les dommages subis par la personne dont il a accepté les services.

La convention d’assistance bénévole comporte également l’obligation pour l’assisté, de garantir la responsabilité de l’assistant qu’il encourt au cas où il viendrait à blesser une autre personne par accident.

Le seul cas d’exonération, est celui dans lequel la personne est venue prêter main forte spontanément sans que le propriétaire ne lui ait rien demandé.

Dans tous les autres cas, le propriétaire doit impérativement avoir souscrit une police responsabilité civile commettant.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux

 

Amiante et vente d'immeubles

La loi SRU souhaitant renforcer la protection des acquéreurs met à la charge des vendeurs l’obligation d’annexer à toute promesse unilatérale de vente un état mentionnant la présence ou  l’absence de matériaux de construction contenant de l’amiante et étend le champ d’application de la réglementation aux maisons individuelles (2°).

Un état mentionnant la présence, ou le cas échéant l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.

En l’absence de l’état relatif à l’amiante annexé au contrat, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d’amiante.(art L.1134-7 du code de la santé publique introduit par la loi SRU du 13/12/2000 art 176).

1 - OBLIGATION D’INFORMER L’ACQUÉREUR

 

Principe de précaution oblige, la recherche d’amiante avait été rendue obligatoire par le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l’exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis pour les immeubles construits avant 1997 (à l’exclusion des maisons individuelles).

Depuis l’apparition de la réglementation, tous les immeubles collectifs construits avant le 1er juillet 1997 devaient et doivent faire l’objet d’une recherche d’amiante. En cas de vente cependant, le vendeur était (seulement) tenu d’indiquer s’il avait ou non observé les obligations découlant du décret.

Depuis le 1er septembre 2002 le constat amiante doit être produit au plus tard à la date de la promesse de vente ou d’achat afin que l’acquéreur soit informé le plus tôt possible sur l’existence de risque d’exposition à l’amiante ; ce tant pour les parties communes que les parties privatives.

Etablissement du constat

Les techniciens habilités en matière de recherche d’amiante sont les contrôleurs techniques et les techniciens de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

A compter du 1er janvier 2003, ces techniciens doivent avoir obtenu une attestation de compétence justifiant de leur capacité à exercer les missions de recherche d’amiante.

Le contrôleur technique ou technicien de la construction doit exercer sa mission en toute indépendance et impartialité et ne doit pas être chargé de la réalisation de travaux de désamiantage.

Contenu du constat

 

L’obligation de recherche ne concernait jusqu’à présent que la présence de flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980 et de calorifugeage (ensemble des immeubles) ainsi que les faux plafonds.

Le décret du 3 mai 2002 étend désormais cette recherche à l’ensemble des matériaux et produits contenant de l’amiante.

2 - AMIANTE ET MAISON INDIVIDUELLE

Depuis le 1er septembre 2002, les ventes de maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être accompagnées d’un constat destiné à informer l’acquéreur de l’éventuelle présence d’amiante dans la construction.

Le propriétaire d’une maison individuelle n’a aucune obligation de procéder à la recherche de l’amiante sauf en cas de vente.

Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux

 

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