Remonter la page

La notion de PATEC

En droit français, le patus (aussi appelé pate ou patec ou encore regale, voire relargue en Provence) est une ancienne notion désignant un ensemble de biens indivisibles, destinés à un usage commun. Le terme vient probablement de la fonction de ces biens, qui étaient à l'origine, dans un hameau, l'espace autour des maisons où s'ébattait la basse-cour, les passages communs pour les animaux d'élevage des différents fermiers, ainsi que diverses installations partagées comme l'abreuvoir.

Il se distingue notamment d'une cour par le fait que cette dernière est partie intégrante de l'espace privé et de l'architecture d'unehabitation.

Depuis le XIIIe siècle au moins, le patus faisait partie intégrante du lot attribué à un fermier par le seigneur, sans pouvoir ni être modifié, ni en être retiré. Ce lot comprenait généralement aussi l'hortus, parcelle dédiée au potager.

Au XVIIIe siècle, on voit également apparaître le mot « patus » dans l'acception de pièce fermée par quatre murs et à ciel ouvert, mais il semble s'agir là d'un homonyme.

La notion de patus a été redéfinie récemment par la Cour d'Appel de Toulouse*, qui le décrit comme un « fonds destiné à l'usage commun de tous ceux dont les propriétés le jouxtent ».

*La Cour d'Appel a rappelé son caractère indivisible (il ne peut être attribué à quiconque la propriété d'un tel fonds), ainsi que la condition nécessaire pour mettre fin à cette indivision : seul le consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont le patus constitue l’accessoire permet de le dissoudre(Arrêt du 26 février 1996, GERVAIS C/COMBES).

Pour prétendre faire partie des propriétaires concernés, il faut justifier l'existence de ce droit indivis avec suffisamment de vraisemblance, ou que ce droit d'usage soit inscrit dans les actes de propriété, des biens attenants au patus.

 

Le patus ne relève pas du domaine public mais d'un usage exclusivement privé. Il ne sera donc pas possible qu'une commune en dispose pour l'intégrer aux espaces publics lui appartenant, par exemple en le transformant en parking ou en place publique.

 

Les propriétaires de biens riverains du patus, possèdent en commun un droit de jouissance sur ce sol, mais uniquement pour y circuler. En conséquence, il leur est impossible de le clôturer et il demeure inconstructible.

SOURCE : Maître Jacques LACHAUD, Avocat Honoraire, Professeur du Droit Rural

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.

L'arbre coupable d'empiètement

Notre époque se veut écologiste et voit le triomphe des jardineries avec les cyprès d'Arizona, les lauriers-cerises et autres plantes de barrage.

Le jardinier du dimanche ne s'imagine pas la force de prolifération de la plante qu'il met en terre et qu'il gave d'engrais.

Et l'arbre, planté à distance réglementaire (voir info-logement Distances de plantations)  pénètre chez autrui, tant par ses branches en surplomb que par ses racines souterraines.

Le propriétaire, victime du débordement des branches sur son terrain est en droit d'obtenir la suppression des parties qui dépassent la ligne de division. L'élagage de l'arbre coupable sera ordonné, même s' il est de nature à entraîner sa mort (Cour de Cass - 16 janvier 1991).

Mieux encore, le propriétaire, qui subit l'invasion de son bien par les racines des arbres  du voisin, est en droit de couper lui-même ces prolongements.

Il est à préciser que même si la victime a toléré pendant des années ces incursions aériennes ou souterraines, son droit de réagir est imprescriptible (Cour de Cass - 16 janvier 1991).

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.

 

Distances des plantations et troubles du voisinage

L'article 671 du Code Civil dispose que : les arbres doivent être implantés au moins à deux mètres de la limite séparative, si leur hauteur est supérieure à deux mètres.

Pour les arbres de plus petite taille, il faut respecter une distance de 50 cm de la limite.

Cette règle s'applique à défaut de règlements particuliers (règlement de copropriété, cahier des charges du lotissement, plan d'occupation des sols, ou usages constants reconnus).

Les articles 672 et 673 donnent aux voisins, la possibilité d'exiger l'arrachage ou l'étêtage des arbres d'une hauteur excessive, par rapport à la distance de la limite séparative.

  • Si les arbres excèdent la hauteur de 2 mètres depuis plus de 30 ans.

Que cette plantation ait été réalisée par le voisin ou ses prédécesseurs : il y a prescription.  Mais si ces arbres, devenus trop vieux, sont enlevés, les nouvelles plantations doivent être placées à la distance légale.

  • Si les arbres ont dépassé cette limite depuis moins de 30 ans.

On peut exiger du voisin :

  • Qu'il les arrache s'ils ont été plantés à moins de 0,50 m (cas des arbres ne dépassant pas 2m de haut) ;

  • Qu'il les arrache ou, au moins, les étête à 2 m, s'il s'agit d'arbres plantés entre 0,50 m et 2 m du mur.

  • En revanche, implantés au-delà de 2 mètres de la limite séparative, l’arbre pourra croître sans limitation de hauteur.

Le droit de faire enlever ou étêter les arbres plantés à une distance inférieure à la distance légale est un droit absolu : on peut l'exercer même lorsqu'on ne subit aucun préjudice et il n'est pas nécessaire de donner un motif au voisin.

Mais ce droit absolu disparaît si, pendant 30 ans, on a admis la situation sans protester auprès du voisin.

  • Si les 2 terrains constituaient auparavant une même propriété.

Il faut que les plantations remontent à cette époque pour qu'on puisse les maintenir à une distance inférieure à celle prévue par la loi.

La jurisprudence vient préciser les conditions d'application de ces textes.

 

En ce qui concerne la compétence judiciaire :

Le Tribunal de Metz, dans un Arrêt rendu le 04 mars 1991, précise que le juge des référés est compétent pour connaître des problèmes de conifères, plantés à une distance inférieure à la distance légale. En effet, le Tribunal considère qu'il s'agit là d'un trouble manifestement illicite.

Un trouble anormal de voisinage peut être caractérisé malgré le respect des distances :

  • La cour de cassation (arrêt du 04 janvier 1990, 3ème chambre civile) condamne un propriétaire à arracher ses arbres malgré qu'ils soient implantés dans les distances prescrites légalement, du fait du trouble apporté par la chute de feuilles mortes qui envahissent la terrasse d'agrément du voisin, ce qui nuit au bon écoulement de l'eau et dont les racines abîment le revêtement du sol.

  • La perte de l'ensoleillement due à l'implantation d'une haie bien qu'elle soit à la distance légale, motive la Cour d'Appel de Colmar (arrêt du 16 février 1991) à condamner le propriétaire à réduire la hauteur de sa haie.

Un arrêt met en jeu la responsabilité d'un propriétaire victime du dommage.

Un jugement de la Cour d'Appel de Bordeaux du 27 février 1990 engage la responsabilité d'un propriétaire ayant laissé pousser ses arbres hors des distances légales, ce qui provoqua la destruction du mur séparatif.

Mais, la responsabilité du propriétaire voisin (victime du dommage) est également engagée du fait du défaut d'avoir exigé immédiatement que les arbres soient enlevés, afin d'éviter les dégradations.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

 

L'arbre au pied du mur

Pour mémoire, rappelons  notamment qu’aux termes du code civil (1), et sous réserve d’usages locaux ou de réglementations d’urbanisme plus restrictives ou permissives, les arbres, haies ou plantations sises à la conjonction de deux propriétés doivent se tenir :

  • au moins à deux mètres de la limite séparative lorsqu’ils excédent la hauteur de 2 mètres,

  • ou à plus de 50 centimètres de cette même limite dès lors qu’ils se maintiennent au-dessous de cette hauteur.

Les auteurs et les décisions de justice estiment en général que ces distances  se mesurent  du centre de l’arbre (2) jusqu’à la limite de propriété. En cas de mitoyenneté, la limite  se situe  au milieu du mur séparatif.

Dans notre région à la topographie tourmentée, il advient parfois qu’un mur de soutènement marque la limite de deux propriétés. Dans cette hypothèse, le propriétaire qui souhaite préserver son intimité par la mise en place d’un rempart  végétal, devra prendre en considération plusieurs principes juridiques.

En premier lieu, notre jardinier devra rechercher au travers de son acte de propriété si le mur en cause est  compris ou non dans sa propriété. A défaut d’indication, il ne faut pas conclure à la mitoyenneté car la jurisprudence écarte ce type d’ouvrage du bénéfice de la présomption que l’article 653 du code civil applique aux murs de clôture (3).  Confrontés à cette situation, les tribunaux attribuent la qualité de propriétaire du mur à celui dans l’intérêt duquel il fut édifié (4).

Le plus souvent, la traduction de ce principe confère la propriété, l’entretien et la responsabilité de cet ouvrage à celui ou celle dont il soutient les terres. Cette notion d’intérêt est cependant  parfois plus difficile à cerner. Ainsi dans un cas singulier, la cour de cassation a admis qu’un mur de soutènement peut être partiellement mitoyen, pour la portion à usage commun des deux voisins, et pour  le surplus de sa longueur,  présumé appartenir au propriétaire dont il soutient les terres (5).

L’incertitude régnant en la matière, il s’avérera plus prudent de mesurer la distance à partir du pied de cet édicule.

En second lieu,  le propriétaire du fonds inférieur devra prendre en considération  le développement potentiel des essences à planter. S’il souhaite se tenir à l’abri des regards  du voisin en laissant croître sa haie bien au-dessus du sommet du mur de soutènement,  il lui faudra le plus  souvent l’éloigner d’au moins deux mètres. En effet, la cour de cassation estime qu’en cas « de dénivellation entre les fonds voisins, les articles 671 et 672 du code civil faisant référence à la hauteur intrinsèque des arbres, il convient, pour calculer leur hauteur, de mesurer la distance séparant leur pied de leur sommet. » (6)

Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux.

(1) Articles 671 et 672 du code civil

(2) Cour d’Appel de Montpellier, 1ère Chambre 26 mars 1992, Michel c/Jacobe de Naurois (Juris-Data n° 034490)

(3) Toutefois, des décisions considèrent qu’un mur de soutènement exhaussé d’un muret de 40 cm bénéficie de cette présomption (Cour d’Appel de Montpellier 1ère chambre 18 mars 1992 Labit c/Lagarrigue)

(4) Cour de Cassation 3e chambre civile - 15/6/1994 (Bull. civ. III n° 125).

(5)  Cour de Cassation 3e chambre civile - 4/1/1995 (Bull. civ. III n° 6)

(6)  Cour de Cassation 3e chambre civile  - 4/11/1998 (bull. civ. III n° 208)

Les bruits du voisinage

Tôt ou tard, les meilleurs voisins du monde gênent leur entourage. Quand ils emménagent par exemple, et qu’il faut subir des allées et venues, des déplacements de meubles, des bruits de perceuses…ces désagréments sont inévitables et il faut les tolérer. Ce sont les inconvénients normaux du voisinage. Il n’est pas rare non plus qu’une personne souffre du bruit de ses voisins lorsque ceux-ci ont un comportement normal, mais c’est le logement qui est mal isolé.

ATTENTION :

 

Ce n’est pas le nombre de décibels produits qui définit le bruit du voisinage, c’est la gêne qu’il occasionne. Ce n’est pas non plus le moment, contrairement à une idée répandue, la réglementation s’applique de jour (entre 7 H et 22 H) comme de nuit, mais il est bien évident que certains bruits supportables de jour ne le sont plus la nuit.

Ce sont les articles L.1 et L.2 du Code de la Santé Publique qui réglementent en général la lutte contre le bruit du voisinage. Des arrêtés municipaux ou préfectoraux peuvent compléter ces textes. On peut en prendre connaissance en mairie ou à la préfecture.

Peut être punie d’une amende prévue pour les contraventions de troisième classe, toute personne qui, dans un lieu public ou privé est à l’origine…, d’un bruit particulier de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme par sa durée, sa répétition ou son intensité (art. R.48-2 du Code de la Santé Publique).

 

L’article R.623-2 du Nouveau Code Pénal punit d’une amende les auteurs ou complices de bruits ou tapages injurieux ou nocturnes. Les bruits nocturnes doivent être considérés comme punissables dès lors que se produisant à l’intérieur d’un appartement, ils sont perçus en dehors et troublent la tranquillité des autres habitants, même s’ils n’ont pas été entendus de l’extérieur de l’immeuble.

Pour faire cesser le trouble :

N’attendez pas d’être exaspéré pour rencontrer votre voisin et lui faire prendre conscience de la gêne qu’il cause. Si votre démarche est sans effet, rappelez-lui les faits et les textes par courrier simple, puis recommandé, vous serez peut-être plus convaincant.

Si vous avez le même propriétaire, informez-le de vos démarches amiables et demandez-lui d’agir. Si ce n’est pas le cas ou si le voisin gênant est lui-même propriétaire, informez votre bailleur, demandez-lui d’avertir le syndic de la copropriété qui doit prendre toutes les mesures pour faire cesser le trouble.

Les commissariats de police ou de gendarmerie recevant les plaintes des particuliers, peuvent également venir faire des constats de trouble de voisinage et,en particulier, de tapage nocturne.

Vous pouvez aussi contacter la D.A.S.S. et les services municipaux (Police Municipale, Service d’Hygiène et de Salubrité).

Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux

 

Actualités ADIL 83

Le guide des aides 2018

Le guide des aides financières édition 2018 abordant les aides et financements disponibles pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre logement.

En savoir +
PTZ : offre de prêt émise à compter du 1er janvier 2018

PTZ : offre de prêt émise à compter du 1er janvier 2018 : le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) codifié aux articles L .31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation a été mis en place par les articles 90 et 94 de la  [ ... ]

En savoir +
Loi de finances 2018

La loi de finances pour 2018, la loi de finances rectificative pour 2017 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018 : ces lois contiennent plusieurs dispositions financières intéressant le logement, notamment en matière d'accessio [ ... ]

En savoir +

Actualités ANIL