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Vente et vices cachés

Toiture qui s'effondre, humidité dévastatrice, termites dévorants, nappe souterraine sous un terrain à bâtir, servitudes d'alignement imprévues ... telles sont entre autres, les surprises qui effraient plus d'un acquéreur se lançant dans l'achat d'un bien immobilier.

Pourtant l'article 1641 du Code Civil énonce : "le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

C'est du caractère caché que vient la garantie. Ainsi, elle s'oppose au vice apparent qui est défini comme le défaut visible par le vendeur lui-même, à l'issue d'un examen attentif et sérieux.

La Cour de Cassation, arrêt du 3 mai 1989, a clairement établi que le fait de ne pas se faire assister d'un professionnel lors de l'achat d'un bien immobilier pour en vérifier l'état, ne constitue pas une négligence exonérant le vendeur de sa responsabilité. Cependant, il faudra démontrer que le vice est antérieur à la vente.

* Les articles 1641 et suivants, ne sont pas d'ordre public et on leur oppose de plus en plus souvent une clause de non garantie, figurant clairement dans les actes. Elle suspend la responsabilité du vendeur.

Il est à noter que cette clause est inopérante dans deux cas :

  • lorsque le vendeur est un professionnel,

  • lorsque le vice est volontairement caché.

* Le plaignant peut entamer une action en vue de restituer le bien : c'est l'action rédhibitoire ou dans le but d'être dédommagé : action estimatoire dans tous les cas, le recours devra être fait dans de brefs délais, selon les usages locaux ou selon le délai contractuellement prévu.

* En pratique, il faut noter que ces actions sont relativement difficiles à mettre en oeuvre (problèmes de preuve, d'établissement du dommage...)

L'assistance d'un professionnel avant l'achat du bien est une garantie non négligeable, qui peut éviter une procédure qui risquerait d'être longue et coûteuse.