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La copropriété à deux personnes

La personne qui occupe une maison de village, le propriétaire d’une villa édifiée sur un terrain commun se trouve dans une situation paradoxale : s’il se sent naturellement l’âme d’un propriétaire individuel, il n’en demeure pas moins sur le plan légal soumis à une organisation collective, la copropriété.

Le statut de la copropriété organise un régime particulier pour les immeubles entrant dans ses champs d’application qui diffère du droit de propriété traditionnel du Code Civil. Le copropriétaire ne se trouve pas exactement dans la situation d’un propriétaire ordinaire, lequel est en principe libre de disposer et de jouir comme il l’entend du bien qui lui appartient intégralement

Conçu pour régir les immeubles divisés par appartements, le système légal relativement rigide est particulièrement inadapté aux problèmes posés par des immeubles ne comprenant que deux logements.

I – INADAPTATION DE LA LOI 10 JUILLET 1965 AUX COPROPRIETES A DEUX PERSONNES

Ce statut très consistant dont la plupart des dispositions sont impératives de la loi sur la copropriété prévoit notamment que toute décision est nécessairement prise en assemblée générale des copropriétaires ce, même lorsque la copropriété ne comprend que deux personnes. Aucune décision ne peut être valablement prise en dehors d’une assemblée générale.

Or, le législateur a voulu éviter qu’un copropriétaire disposant d’un nombre de voix supérieur à la majorité ne puisse « faire la pluie et le beau temps » au sein de la copropriété.

La loi énonce que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 al 2 de la loi ).

En cas de désaccord, la voix du copropriétaire majoritaire étant réduite à la moitié comme la loi le prévoit, aucune majorité ne pourra se dégager. La situation est alors totalement bloquée jusqu'à ce que l’un des copropriétaires se décide à solliciter l’intervention judiciaire.

Par ailleurs, il suffit que l’un des deux copropriétaires ne se présente pas à l’assemblée pour que celle-ci ne puisse se tenir.

Toute décision du syndicat requiert par conséquent l’accord des deux copropriétaires.

Dans les copropriétés composées de deux copropriétaires seulement, le partage égal des voix entre le copropriétaire majoritaire et l’autre copropriétaire entraîne un blocage des décisions du syndicat faute de réunir une majorité.

Si chaque copropriétaire peut effectuer librement des travaux concernant les parties privatives, le système de gestion mis en place par la loi constitue un frein à tout projet de réhabilitation à tout travaux sur le gros œuvre affectant les parties communes.

Certains copropriétaires ont imaginé de vendre à des proches qui un cellier, qui un garage, qui un grenier. Ces ventes, dés lors qu’elles ont pour but d’éluder les dispositions impératives de la loi de 1965 sont systématiquement sanctionnées par la nullité.

Dans ces conditions, il importe de cerner précisément les cas dans lesquels la loi s’applique et ceux dans lesquels au contraire son application pourrait être écartée.

II - L’APPLICATION DE LA LOI : LES CAS LIMITES

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété s’applique :

1°) Aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

2°) Aux groupes d’immeubles bâtis

La pratique distingue copropriété verticale qui correspond à l’immeuble bâti par opposition au groupe d’immeubles dit en copropriété horizontale

3°) La loi du 10 juillet 1965 est également applicable « à défaut de convention contraire créant une organisation différente » aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs comportent des parcelles bâties faisant l’objet de droits privatifs »

Copropriété verticale

Dés lors qu’un immeuble bâti est divisé en deux ou plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes appartenant à des personnes différentes, il se trouve soumis au statut de la copropriété.

Par conséquent, le statut de la copropriété est applicable aux maisons qui ne comprennent que deux lots appartenant à des personnes différentes.

Inversement la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas aux immeubles divisés autrement que par lots excluant l’existence de parties communes. Ainsi la loi n’est-elle pas applicable lorsque les locaux sont simplement superposés sans qu’aucune partie commune n’ait été créée .Tel est le cas s’il n’existe entre deux immeubles aucune partie commune, que les locaux n’ont pas le même accès et qu’aucun acte ne précise que le gros œuvre ne serait partie commune.

S’agissant du sol sur lequel l’immeuble est édifié, il constitue une partie commune par excellence. Cependant, l’article 3 de la loi de 1965 n’étant pas d’ordre public rien ne s’oppose, au plan des principes, à ce qu’il soit convenu de ne pas faire du sol une partie commune et à ce qu’il soit la propriété divise du seul propriétaire du rez-de-chaussée.

On pourrait être tenté dans ces conditions d’avoir recours à un montage juridique différent de la copropriété, un retour au système de la propriété superposée de l’ancien article art 664 du C civ. Où copropriété en volume dans la terminologie actuelle il n’en est rien. La prudence interdit ici ce que la loi ne prohibe pas. Explication :

Le sentier est étroit ô combien ! qui délimite la simple propriété superposée d’une maison en copropriété divisée en deux lots et l’on comprend la prudence des notaires à s’y aventurer, la chute étant fatale. Un tribunal pourrait en effet à la demande de tout intéressé mettre à néant toute organisation juridique qui s’analyserait en une tentative d’échapper à l’application du statut de la copropriété.

En revanche, le régime de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles divisés en deux dans le sens de la hauteur, c’est-à-dire, aux maisons divisées en deux, séparées par un mur mitoyen ou privatif.

Dans ce cas, les droits et obligations de chacun des copropriétaires se règlent d’après les titres de propriétés existants. Les parties ont également la faculté de conclure une convention d’indivision relativement à une partie commune.

Copropriété horizontale

Il arrive assez fréquemment que le sol sur lequel sont édifiées deux maisons voisines soit, aux termes des actes notariés, réputé appartenir indivisément aux deux copropriétaires sans morcellement en propriété divise.

Il s’agit dans ce cas d’un groupe de bâtiment soumis de plein droit à la loi de 1965.

S’agissant de maisons séparées le recours à la technique de la copropriété n’a pas en principe, vocation à s’appliquer. Son application s’explique semble-t-il par des considérations tenant à la réglementation de l’urbanisme : nombre de plans d’occupation des sols ( POS) fixent des caractéristiques minimales élevées ( surfaces minimales, position du terrain par rapport aux voies, dimensions minimales configuration…) et ont tendance de ce fait à rendre bon nombre de terrains inconstructibles. Pour construire il faudra acquérir des terrains pour satisfaire aux règles du POS.

Le fait de conserver au terrain son caractère commun permet de contourner ces règles draconiennes qui empêchent la construction et font d’ailleurs l’objet de critiques notamment en milieu urbain où elles sont inadaptées et nuisibles. Un assouplissement des règlements de zones de nombreux POS serait souhaitable.

Quoiqu’il en soit, l’idéal pour un propriétaire de villa étant la propriété individuelle, grande pourrait être la tentation de reprendre son autonomie. En a-t-il le droit ?

Aux termes de l’article 28 de la loi lorsqu’un immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévu à l’article 25 demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale.

Les conditions de la scission sont au nombre de trois : pluralité de bâtiments, possibilité de division du sol en propriété, constitution de copropriétés séparées.

Seule la troisième condition fait difficulté. En effet, l’interprétation littérale de l’article 28 rend irrecevable la demande de retrait formée par un seul copropriétaire au motif qu’il ne peut à lui seul réunir une assemblée spéciale de constituer une copropriété séparée.

Plusieurs décisions ont cependant admis le retrait d’un bâtiment constituant un lot unique (not. C A Aix en Provence 20 décembre 1984) mais force est de constater, en l’absence d’une décision explicite de la haute juridiction sur ce point que la jurisprudence reste divisée.

Le problème des voies privées cours ou jardins communs

Il arrive également fréquemment que des immeubles contigus ou voisins constituant des propriétés distinctes comportent un mur, un élément de gros œuvre, une cour, une voie ou un passage ou des éléments d’équipement commun (réseaux d’égouts, canalisations, bouches d’incendies…) propriétés indivises des propriétaires voisins.

L’entretien de ces voies, passages, canalisations et équipements communs desservant des immeubles différents peut être assuré par une association syndicale de propriétaire régie par la loi du 21 juin 1865

Il arrive parfois que les voies, passages, cours ou équipements communs n’aient pas été pourvus d’organes de gestion

Or, la loi s’applique également aux ensembles immobiliers et aux services communs «à défaut de convention contraire créant une organisation différente»

A défaut d’organisation spécifique, la loi est donc applicable à ces éléments communs quand bien même il ne s’agit pas d’immeubles en copropriété au sens traditionnel du terme.

La loi n’exclut pas cependant la faculté de mettre en place, à posteriori, une organisation spécifique pour la gestion de ces biens. Il s’agira le plus souvent d’une association syndicale libre de propriétaires.

La constitution d’une association syndicale libre exige toutefois le consentement unanime de tous les propriétaires des immeubles riverains ce qui en pratique peut s’avérer problématique.

Dans la mesure où l’application de la loi sur la copropriété n’aura pas été écartée les dispositions légales devront être respectées.

III - L’ORGANISATION COLLECTIVE DE LA LOI DE 1965

1°) La désignation d’un syndic est obligatoire.

En effet, seul le syndic, représentant légal du syndicat est habilité à passer les marchés, contrats de fourniture et d’approvisionnement, à recouvrer les charges et représenter le syndicat en justice.

Il devra être procédé à la désignation d’un syndic.

Il suffira de convoquer les propriétaires des immeubles en assemblée générale pour désigner un syndic. Pour ce qui est de la première assemblée, appelée justement à désigner le premier syndic il y aura lieu de lancer la procédure prévue par l’article 47 du Décret du 17 mars 1967 qui prévoit que dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation du syndic.

Seul le syndic en fonction ayant qualité pour convoquer l’assemblée générale, celle ci ne pourrait l’être par un copropriétaire ou un syndic pressenti.

L’assemblée serait nulle. S’agissant d’une assemblée irrégulièrement convoquée, cette nullité pourrait être soulevée pendant dix ans (art 42 de la loi )

2°) Le règlement de copropriété

Si le règlement n’a pas été établi pour une raison quelconque, l’immeuble ne se trouve pas moins soumis au régime de la copropriété : la loi de 1965 et le Décret de 1967 lui sont applicables. Il en résulte de sérieuses conséquences au plan du bon fonctionnement de la copropriété : des points essentiels aux droits et obligations des copropriétaires qui relèvent du règlement de copropriété ne sont pas définis.

L’assemblée devra établir un règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes en conformité avec les prescriptions légales (loi art. 8).

Lors de la parution de la loi sur la copropriété, il semble que les copropriétés composées seulement de deux lots aient été purement et simplement oubliées par le législateur. Depuis lors, cette situation a fait couler beaucoup d’encre. Les tribunaux en sont toujours réduits à constater l’application de la loi à des situations qu’elle n’a pas vocation à régir et les copropriétaires condamnés à vivre hors la loi de 1965. A n’en pas douter, le jour viendra cependant où la voix doctrinale qui prêche dans le désert depuis trente ans sera entendue du ciel… législatif. Un vœu pieux, certes, mais il semble cependant que l’on s’achemine vers une modification législative… d’un train de sénateur naturellement.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.

 

Stationnement illicite de véhicules sur les voies privées

Si des véhicules sont laissés à l’abandon dans une copropriété, lieu où le code de la Route ne s’applique pas, la copropriété peut combattre ces faits de la manière suivante :

Le syndic peut demander à l’officier de police judicaire territorialement compétent, une mise en fourrière après mise en demeure du propriétaire du véhicule (décret du 6.09.72).

Le syndic ou les copropriétaires ont la possibilité d’intenter une action judicaire contre les conducteurs d’automobiles venus troubler la jouissance de leurs biens.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

 

La loi SRU et l'obligation de mettre à jour les règlements de copropriété

La loi du 13 décembre 2000, art. 80 fait obligation « de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement ». Elle a été codifiée dans l’article 4 a de la loi de 65.  

De nombreux syndics mettent cette question à l’ordre du jour des Assemblées Générales.

Ce qu’il faut savoir :

Deux conditions doivent être réunies pour que ce texte s’applique :

  • Une ou plusieurs modifications législatives sont intervenues depuis l’établissement du règlement et ces modifications rendent nécessaires l’adaptation du règlement de copropriété pour le rendre conforme au droit.

  • L’article 49 n’est donc pas fait pour modifier les quotes-parts des parties communes ou de rectifier des erreurs de calcul.

La mise en œuvre :

Sur un plan pratique, il appartient au syndic de mettre d’office la question à l’ordre du jour puisque les copropriétés ont jusqu’au 13 décembre 2005 pour le faire.

Dans un 1er temps, la question sera de désigner un juriste qualifié pour procéder à un « audit juridique qui éventuellement proposera un nouveau texte ».

Dans un 2ème temps, le projet de règlement modificatif  sera ensuite soumis au vote de l’assemblée. La décision pourra être prise à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés).

Le texte prévoit que la publication intervient en droit fixe. Elle donnera également lieu à la perception du salaire du conservateur au taux fixe.

Il est à noter qu’un décret devrait être publié pour donner des précisions pour la procédure à mettre en place. Dans la pratique, il faut bien comprendre et même conseiller que l’Assemblée Générale ne décide pas du jour au lendemain un nouveau texte du règlement de copropriété.

Cela implique un examen préalable du règlement de copropriété avec des devis estimatifs du coût de la prestation. Car, il apparaît que celui-ci peut varier dans des proportions considérables…

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

Sécurité des piscines privées

(décret du 31.12.03 : JO du 1.1.04)

Avec la publication du décret du 31 décembre 2003, la loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines entre en application.

Celle-ci prévoit qu’à compter du 1er janvier 2004, « les piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade ».

Sont donc concernées les piscines privées de plein air, totalement ou partiellement enterrées : piscines familiales ou réservées à des résidents, piscines des centres et clubs de vacances, des hôtels, des gîtes ruraux, campings, etc…

Ne sont pas concernés les établissements de natation régis par la loi du 24 mai 1951 qui font l’objet d’une surveillance par un maître sauveteur, ni les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables, ni les piscines situées dans un bâtiment.

Cas des piscines construites ou installées à partir du 1er janvier 2004.

Elles doivent être pourvues avant la première mise en eau d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade. Ce dispositif doit être conforme soit aux normes françaises, soit aux normes ou aux spécifications techniques ou aux procédés de fabrication prévus dans les réglementations d’un Etat membre notamment, assurant un niveau de sécurité équivalent.

Dans l’état actuel des normalisations, il s’agit de barrières de protection ou d’un système d’alarme, ou d’une couverture de sécurité, ou d’un abri de piscine. Les références des normes et réglementations que ces dispositifs doivent respecter font l’objet d’un avis du Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie (JO du 16.12.03) :

  • Barrières de protection et moyens d’accès au bassin (norme NF P90-306) ;

  • Systèmes d’alarmes (norme NF P90-307) ;

  • Couvertures de sécurité et dispositifs d’accrochage (norme NF P90-308)

  • Abris (structures légères et/ou vérandas) de piscines (normes NF P 90-309)

Ces normes sont disponibles à l’AFNOR, Association Française de Normalisation : http://www.afnor.fr/

Le constructeur ou l’installateur doit fournir au maître d’ouvrage, au plus tard à la date de réception de la piscine, une note technique. Celle-ci doit indiquer les caractéristiques, les conditions de fonctionnement et d’entretien du dispositif de sécurité ; elle doit également informer le maître d’ouvrage sur les risques de noyade, sur les mesures générales de prévention à prendre et sur les recommandations attachées à l’utilisation du dispositif de sécurité.

Cas des piscines installées avant le 1er janvier 2004. 

Les propriétaires devront avoir équipé au plus tard le 31 décembre 2005 leur piscine d’un dispositif de sécurité normalisé, sous réserve qu’existe à cette date un dispositif adaptable à leur équipement.

S’il existait déjà un dispositif de sécurité, le propriétaire de la piscine devra veiller à ce qu’il soit conforme aux normes.

En revanche, en cas de location saisonnière de l’habitation, le dispositif de sécurité doit obligatoirement être installé avant le 1er mai 2004 (initialement prévue au 1er janvier 2004, cette mise en conformité a été reportée au 1er mai 2004 par la loi du 2 janvier 2004 relative à l’accueil et la protection de l’enfance : JO du 3.1.04).

Sanctions pénales 

En cas de non respect des dispositions ci-dessus, le contrevenant, personne physique, s’expose à une amende de

45.000 €.

Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables (CCH : art L.152-12)

Dans ce cas, les peines encourues sont notamment :

  • Une amende maximum de 225.000 €

  • L’interdiction à titre définitif ou pour une durée de 5 ans d’exercer l’activité professionnelle ou sociale à l’occasion de laquelle l’infraction a été commise.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

 

Le sort du "fonds de roulement" et des provisions en cas de vente d'un lot

Lorsqu'un propriétaire vend un logement compris dans une copropriété, le syndic adresse à sa demande ou à celle du notaire chargé de recevoir l'acte une note de renseignements datée au notaire ou au vendeur (article 5 du décret de 67).

Dans cette note, figure notamment, le montant du solde des versements effectués par le vendeur à titre d’avance de provisions, de trésorerie permanente appelée le plus souvent "fonds de roulement" ou à quelque autre titre que ce soit. Il doit, dans cette note de renseignements, faire connaître également les décisions de l’Assemblée Générale d’où résultent les avances ou provisions.

Pour éviter tout litige, il est important de fixer dans l'acte de cession le sort de ces sommes.

Si le règlement de copropriété ne comprend pas de clauses contraires à ce sujet, le vendeur peut exiger le remboursement de sa quote-part du fonds de roulement et des provisions après clôture de l'exercice en cours si le solde de celles-ci est créditeur.

Le syndic devra alors appeler à ce titre auprès de l'acquéreur une nouvelle provision pour reconstituer ce fonds de trésorerie permanente.

L'acte peut prévoir aussi que le syndic conserve la quote-part versée par le vendeur et c'est alors le nouveau propriétaire qui devra le rembourser. Il est évident que pour des raisons pratiques la première solution semble généralement la meilleure.

A noter que les tribunaux ont admis que le vendeur peut, aussi, demander au syndic la restitution de sa quote-part des provisions pour travaux futurs qui n’ont pas été affectées à des travaux précis avant la vente.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.